האם אתה צופה פסיבי מהיציע או שחקן אקטיבי על המגרש –פרקים במיסוי נדלן אמריקאי בידי משקיעים זרים

הייתי השבוע במפגש מעניין בחברת מספר אנשים, מעין פגישת קאוצ'ינג. המנחה הסבירה שבעיניה אוכלוסיית העולם נחלקת לשני סוגי אנשים. האדם הפסיבי –הוא היושב ביציע: החיים מנהלים אותו והוא המתבונן. לעומתו יש את "השחקן במגרש" –הוא האקטיבי, הוא יוזם, הוא מנהל את החיים ולא הם אותו.

ואז עברנו למשחקי תפקידים והבחור מולי סיפר לי על עצמו ומהר מאוד השיחה התגלגלה שהוא משקיע בנדלן באוהיו.

כמובן השיחה –זרמה כבר לכיוון הזה. לא יכולתי שלא לראות את ההקבלה המשעשעת למיסים. הלא גם בעולם מיסוי נדלן מוחזק בידי משקיעים זרים, כללי המס הם שונים בין המשקיע הזר הפסיבי לבין זה האקטיבי.

וכך בהמשך הערב הייתי מעורב בשיחות שתי וערב בין שני סוגים שונים של פסיבי ואקטיבי
אנשים פסיבים ואקטיבים –באישיות לעומת אנשים פסיבים-אקטיבים בהשקעות הנדלן שלהם ברחבי ארה"ב.

זה נתן לי דרייב לכתוב השבוע קצת על עקרונות יסוד במיסוי של עם ישראל הנוהר ומשקיע נדל"ן כאן בארה"ב.

ארצה אבל לכתוב היום על נושא זה בהיבט של מנהל הנכס או האחראי על האופרציה בארה"ב, כך אקרא לו. אספר לו על סוגי המשקיעים ועל האחריות הרובצת לפתחו דווקא.

 

הנציג המקומי יכול להיות זה שמנהל עבור המשקיע את הנכס או אחראי על הדיווחים או בעצם בעברית שלי הנציג המקומי "יושב על השאלטר" של הכסף. בגלל שהוא מנהל נכסים עבור משקיעים שאינם תושבי ארה"ב –הוא (וגם הם) כפופים למערכת כללים שונה ממערכת הכללים אליהם כפופים משקיעי נדלן מקומיים אמריקאים. בגלל האחריות האישית הרובצת עליו, טוב יהיה אם יכיר את כללי המיסוי החלים.
עליו יהיה ראשית לאבחן את סוג מערכת היחסים של המשקיעים הזרים עם ארה"ב ואני יכול לחשוב על שני סוגים של מערכות יחסים:

  1. המשקיע הפסיבי –הוא מקבל או זכאי להכנסות מהנכס ללא מעורבות פעילה מצידו.
  2. המשקיע האקטיבי –הוא מעורב בניהול היום יומי של הנכס, זה הביזנס שלו.

אספר לנציג המקומי שככל שמדובר במשקיע זר פסיבי, ההכנסות של המשקיע בברירת מחדל חייבות במס אמריקאי בשיעור של 30 אחוזים מהברוטו ללא ניכוי הוצאות (סעיפ 871 לקוד המס האמריקאי). אתה לא יכול לשחרר לו את הכסף לפני שניכית לו 30 אחוזים מהברוטו (אחרת אתה חייב באותו המס באופן אישי –סעיף 1441 לקוד המס האמריקאי).
אם תנכה לו 30 אחוזים מהברוטו ותעביר לIRS –אותו משקיע זר גם לא חייב בהגשת דוח מס מקומי.

לא תמצא הרבה משקיעים ישראלים שיחבבו את הדיל הזה ויש להם אפשרות לבקש אחרת.

הם רשאים לבקש שיראו בהכנסות שלהם מהנכס כהכנסות עסקיות, ואם הם מציידים אותך בטפסים הרלוונטים- שני דברים יקרו:

  1. אתה לא צריך לנכות להם את ה-30 אחוזים מהברוטו.
  2. אתה מעביר את האחריות לחישוב ודיווח לארה"ב אליהם.

אבל כדי שזה יקרה וכדי שאתה תכסה את התחת, אתה חייב לקבל מהם טפסים אלו חתומים:

  1. טופס w-8eci – זה טופס שבעצם הם מבקשים לראות את הכנסה שלהם לצורכי המס הפדרלי האמריקאי לא כהכנסה פסיבית אלא אקטיבית.
  2. חתימה על הצהרה שבא הם מבקשים שהכנסתם תיחשב אקטיבית ולא פסיבית –מצ"ב קישור למרכיבים שצריכים להיות בהצהרה.

מעט מקפידים על הפרקטיקה שציינתי לצערי וחושפים את עצמם ואת המשקיעים למיסוי ברירת המחדל של ה-30 אחוזים.

שותפות של מספר רב של משקיעים במיזם משותף:
משקיע זר שהוא אקטיבי, היינו כל הזמן על הקו מישראל/קנדה אל תוך ארה"ב בניהול הנכסים שלו –קשה למצוא. מה שקל כן למצוא אלו חברות שפונות למשקיעים ומגייסות הון להשקעות נדלן בארה"ב. הן מתפעלות את כל האופרציה. הן השחקן על המגרש.

אני רואה אותם תמיד מגישות דיווחים למשקיעים ודיווחי מס פעם בשנה, אבל כמעט כל אחת שעוברת דרכי נופלת בחובות הדיווח הבאות:
אותה שותפות מקומית (נניח LLC), חייבת למדוד את רווחי השותפות בשוטף במהלך השנה, וחייבת לזהות את אחוז הבעלות הזר בשותפות ,חייבת לנכות מס במקור עבור המרכיב הזר ולהעביר כבר במהלך השנה.

בסוף השנה, ובלי שום קשר לדוחות המס, אותה שותפות חייבת להגיש דוח על 1. כמות ניכוי המס במקור עבור המשקיע הזר- כאן, 2. זהות המשקיעים הזרים שנוכה המס בשלם- כאן. 3. אותה שותפות גם חייבת לתת אישור לכל אחד מהמשקיעים הזרים ביחס למס שניכו במקור מהכנסה שמיוחסת אליו כדי שזה ייתבע את זה בחזרה בדוח שלו –כאן.

כל מה שכתבתי אפשר לקרוא גם כאן וכאן.

שואל המשקיע הזר, איך יידע ה IRS לייחס את המס שניכו לו אליו? ואני אשיב שזו הסיבה שיש לבקש מספר לצורכי מס כבר בראשית ההתקשרות עם ה LLC ולא רק כאשר מגישים את דוח המס הראשון.

את הפרקטיקה של ניכוי מס במקור ודיווח במהלך השנה –אני מעט מאוד רואה. והסיכון –כולו של האחראי המקומי. המשקיע הזר במקרה הזה, יגיש את דוח המס שלו וגם יזהה את שם השותפות….ואז ה IRS יוכל להצליב ולפנות חזרה לשותפות שלא עמדה בכללי ניכוי המס במקור ולקנוס אותה.

עד כאן להיום, אני חוזר לסדנא ..אמרתי שאני חייב להפוך את עצמי מיושב ביציע פסיבי לשחקן על המגרש.

 

 

אשר טוריאל הינו רואה חשבון, משפטן ויועץ מס שעוסק במיסוי, משפט וחשבונאות בזירה הישראלית האמריקאית והבינלאומית,

הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד. אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות. הכתוב אינו מקים יחסי לקוח-רו"ח/עו"ד.