מחיר ההתמהמהות (מיסוי מכירת דירת מגורים בישראל בידי יחיד שעשה רילוקיישן לארצות הברית של אמריקה)

מחיר ההתמהמהות (מיסוי מכירת דירת מגורים בישראל בידי יחיד שעשה רילוקיישן לארצות הברית של אמריקה)
הפוסט היום עשוי לעניין יחידים בארה"ב שמכרו או שחושבים למכור את דירתם בישראל.
 כולם יודעים שיש מס בארה"ב. כולם יודעים שישראל תבקש אישורי רפאים כדי לתת פטור ממס שבח. אין לי מה לחדש. זה כבר דיי משעמם.
 אני רוצה לכתוב על תרחיש נפוץ מאוד וכואב….("חבל שלא ידעתי את זה" "לא אמרו על זה מילה ביעוץ רילוקיישן") 
11. הגעת לרילוקיישן לארה"ב.. בהתחלה אתה על ויזת עבודה..לאחר מכן כבר מתחילים תהליך של גרין קארד והופ אתם כאן שנים. באיזה שהיא נקודה מתקבלת ההחלטה למכור את הדירה בחיפה ואולי לקנות משהו כאן.
2. ואז מגיעים השותפים שלך לעוגה:
3. ישראל רוצה ביס: היא תיתן לך פטור ממס שבח בתנאים מסוימים –ראה בהמשך
4. ארה"ב רוצה ביס: אתה נחשב ל US resident for tax purposess ומאחר וכך גם אם רווח ההון נצמח בחולון, אתה חייב בדיווח ובמס בארה"ב.
5. ואז תגלה שגם ה state שבו אתה גר –גם הstatee רוצה ביס: רוב המדינות בארה"ב, ממסות גם הן על בסיס כלל עולמי (בסיס תושבות).
66. ואז ייתכן ותגיע הנקודה שתבקש למרוט חלק מהשיערות שעל ראשך (אם נותרו כאלה): אתה תבין שיכלת ! יכלת למנוע את זה! אם היית יודע שיש זמן מוגבל למכור את נכס המקרעין ולקבל פטור ממס עד סכום של חצי מליון דולר בפדרל וכנראה גם בstate
77. זה מחיר ההתמהמהות, זה מחיר האי וודאות….מאוד מזכיר את הלך המחשבה בתכנון מול הביטוח הלאומי (לנתק תושבות או לא לנתק? בהתחלה דוחים את ההחלטה כי לא יודעים אם יישארו כאן. אי וודאות מגיעה עם עלויות.
88. איזו הקלת מס ניתנת במכירת דירת מגורים (וזה לא משנה שהנכס נמצא בניו גרזי או בעפולה)?: 
9. ראשית צריך שייהיה רווח הון במכירה (בישראל זה מכונה שבח מקרקעין).
10. תוכל לקבל פטור ממס של עד 2500 אלף דולר (ליחיד) או חצי מליון דולר (לזוג נשוי) אבל אתה צריך להראות:
11. שאתה בעלים של הנכס לפחות שנתים מתוך חמש שנים שקדמו ליום המכירה.
12. שגרת בפועל בנכס לפחות שנתיים מתוך החמש שנים שקדמו ליום המכירה.
133. אז אם עשית רילוקיישן לניו גרזי ואתה רוצה למכור לאחר מספר שנים, אז אתה עשוי שלא לעמוד בתנאי השני ועשוי לאבד את הפטור.
14. למה עלול? כי החוק (סעיף 1211 לקוד המס האמריקאי) מתחשב במספר מצבים: אם נאלצת לעזוב את בית המגורים עקב סיבות של שינויים בתעסוקה, בריאות או סיבות לא צפויות, אתה עדיין עשוי לקבל פטור יחסי. הנה תעמיקו בקישור כאן. זה סעיף "מציל חיים"
https://www.irs.gov/publications/p523/ar02.html…
Read under:
Partial Exclusion May Be Available
15. אם יש מצב של נכות פיזית או נפשית –גם יש הקלות.
16. המסר: התמהמהות מוציאה אותך אל מעבר לתחולת הפטור.
17. האם ה State  שאתה גר בו גם ייתן פטור? כפי שהסברתי למיכל אחת, שהתפלאה שאיני יודע…אני לא יודע.. לכל State יש סט חוקי מס משלה וצריך לבדוק פרטנית. 
דוגמאות:
ניו גרזי: 
http://www.state.nj.us/treasury/taxation/njit10.shtml
קליפורניה: 
https://www.ftb.ca.gov/forms/2013/13_1001.pdf
עמוד 8 תחת capital gain and losses
פנסילבניה: 
http://www.pacode.com/…/data/061/chapter103/chap103toc.html….
ניו יורק: 
https://www.tax.ny.gov/pdf/current_forms/it/it201i.pdf
ויסקונסין: 
https://www.revenue.wi.gov/Pages/faqs/pcs-salhom.aspx
מסצ'וסטס 
http://www.mass.gov/…/capital-ordinary-gains-and-losses.html
אילינוי: 
https://www.atgf.com/…/determining-taxes-residential-sale-i…

עמוד 16
188. זהו….המסר: אנחנו חייבים לראות עתיד ולחשוב קדימה אם רוצים לחסוך מיסים. שפשף האהוב אמא אותו דבר:
מתוך "שירו של שפשף" מאיר בנאי:
"מה אני אני רק בן אדם,
אני חי ועובד כמו כולם
ורואה עתיד וחושב תמיד
שהכוונה נותנת אמונה"
https://www.youtube.com/watch?v=cBw3GHAiHAw
 (קליפ מתוך "שוברים" של אבי נשר. קליפ אהוב עם הרבה אנרגיות טובות של אהבה, עוצמה ופרגון)
199. ישראל: כפי שכתבתי שבוע שעבר, ייתכן ואתה בעיניים הישראליות נחשב כבר "תושב חוץ"
 אם הדירה בישראל, היא דירה יחידה, אתה תצטרך להזיע כדי להראות לרשויות מיסוי מקרקעין בישראל שהדירה הנמכרת היא דירה יחידה.
200. ראיינתי השבוע את עורך דין ורואה חשבון אבי עומר (מקצץ השומות מאתר "שומה עצמית") והוא לימד אותי וגם כתב באתר שלו מה עליך להכין ולשלוח לעו"ד שמגיש לך בישראל את דיווחי השומה:
a. חוזה שכירות מקומי
bb. עותק דוח מס שמראה שאין לך הכנסות משכירות (הלא, אם הם טוענים שאתה חי בשכירות ומשכיר את הדירה שלך בלוס אנגלס, אז הכנסות שכירות אמורות להופיע בדוח המס לא?)
c. ואני מוסיף, לך לאתר האינטרנט של הcounty –יש בדרך כלל עמוד של רישומי deedss, תכניס את השם שלך, תקבל מסך שבו רשום "אין תוצאות" ותצרף גם את זה. אם הם נותנים אישור רשמי שאתה אינך בעלים בתחומם –עוד יותר טוב
https://www.shuma-atzmit.co.il/…/%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8-…/
211. אפילוג: אדון ליאון חטף סתירה בישראל –לקוח מספר שכאשר עבר לפלורידה, הוא השכיר את הדירה שלו לסטודיו לצילום ולא למגורים. הוא חטף חבטה במכירה, גם בארהב וגם בישראל. הפטור בישראל במכירת דירת מגורים ניתן לאחר שאתה מוכיח (בכפוף למשך הזמן) שהדירה הנמכרת "שימשה בעיקרה למגורים".

הכותב הינו רואה חשבון ומשפטן שעוסק במיסוי ומשפט אמריקאי, ישראלי ובינלאומי. הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד, אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות.