הוצאות מוכרות למס –פעילות נדלן והכנסות משכרה נכס

סֻּכֹּת תֵּשְׁבוּ שִׁבְעַת יָמִים כָּל הָאֶזְרָח בְּיִשְׂרָאֵל יֵשְׁבוּ בַּסֻּכֹּת. לְמַעַן יֵדְעוּ דֹרֹתֵיכֶם כִּי בַסֻּכּוֹת הוֹשַׁבְתִּי אֶת בְּנֵי יִשְׂרָאֵל בְּהוֹצִיאִי אוֹתָם מֵאֶרֶץ מִצְרָיִם אֲנִי ה' אֱלֹהֵיכֶם.
– ספר ויקרא, פרק כ"ג, פסוקים ל"ט-מ"ג

חג שמח,
חג הסוכות, בעייני הוא בין היתר חג הנדל"ן הלאומי. רציתי לנצל את ההזדמנות ולכתוב מספר טיפים קצרים לאלו העוסקים בנדלן כאן בארה"ב. אני מקבל הרבה שאלות ביחס למהן ההוצאות המוכרות למי שיש לו הכנסה מהשכרת נכס. הכנתי טבלה קצרה של כללי אצבע למי שאין זמן ומתחתיה מעט יותר פירוט. חילקתי את הטבלה לשלושה תרחישים: הטבות מס למי שרוכש בית. הטבות מס למי שיש לו נכס להשקעה המניב הכנסה משכירות למשל. והטבות מס למי שנדל"ן זה הביזנס שלו.

הוצאות מוכרות מסוימות ו/או כללים ספציפי שמאוד כדאי להכיר
1. רכישת נכס בהלוואה  -הוצאות הריבית מוכרות, ריבית המשולמת מראש בדרך של נקודות (Points) –גם הוצאה מוכרת
2. מסים המוטלים על הנכס כגון Real Estate Tax and Property Tax הם הוצאה מוכרת
כשאתה קונה נכס ואתה משפה את המוכר בחלק ממס רכוש….לעיתים שוכחים להכניס את זה לדוח וחבל.
הוצאות אלו מעלה מוכרות בתנאי שעוברות (ביחד עם הוצאות אחרות) סף של 6,3000 דולר ליחיד או 12,600 דולר לזוג לשנה
3. פחת –עלות הנכס (למעט מרכיב הנכס) היא הוצאה מוכרת בדרך של פחת
44. מכירת נכס ורכישת נכס דומה תוך תקופת זמן מוגבלת –לא משלמים בזמן המכירה! אם אתה מוכר נכס ואתה יודע כבר שתקנה אחד אחר, תתכנן את זה תוך שימוש בהוראות סעיף 1031, כך שתדחה את המס במכירת הנכס הראשון
11. רווח הון – אם אתה מוכר נכס נדלן ואתה לא מחזיק מלאי של נכסים וזה לא באמת הביזנס שלך –אם רק תסכים לחכות שנה מיום הרכישה ועד יום המכירה- תצליח לקבל שיעורי מס נמוכים יותר.
55. מי שמוכר בית מגורים בבעלותו והתגורר בו למשך שנתיים לפחות- מקבל פטור ממס עד ל250,000 דולר ליחיד או 500,000 דולר לזוג. ראיתי מקרים שאנשים שיפרו דיור- רכשו בית, גרו בו ולאחר מכן עברו לבית אחר והשכירו את הבית הראשון בתנאים ששחקו את הפטור היקר כל כך הזה.
66. הפסד מפעילות השכרה –ניתן לקיזוז בתנאים מגבילים אבל אם אתה יכול להראות שיותר מ-50 אחוז מהזמן שלך הם בעסק של הנדלן ושאתה מעורב בזה יותר מ750 שעות בשנה ( יש תנאי מקל), אתה יכול לקזז את ההפסד מהשכרה כנגד הכנסה אחרת.
7. ברגע שנדלן זה לא הביזנס שלך –אז מסים מסוימים אתה לא משלם ואני מדבר על  Social Security and Medicare taxes

עד כאן להיום, משתמה עונת המסים 2015, וכשירות לקהילה, מבקש לחלוק בידע ונסיון שנצבר, אם את בהריון או לאחר לידה וללא הכנסות, אשמח ליייעץ- ללא תשלום- במימוש זכאות לקבלת סיוע מזון לאם המיניקה או לתינוק מכוח תוכנית NY WIC PROGRAM.
http://www.health.ny.gov/prevention/nutrition/wic/
אם מישהי צריכה עזרה –אשמח.
אז בברכת חג שמח

הכותב הינו רואה חשבון ומשפטן שעוסק במיסוי ומשפט אמריקאי, ישראלי ובינלאומי. הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד, אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות.