אני רובץ לי במיטה באחד הערבים ושומע את מעין הקטנה נוהמת קולות של התפעלות ..לאחר כמה שניות ""אמא תראי הם כולם עוברים דירה". באתי לראות על מה היא מדברת

והיא צופה ביו טיוב בסרטון הזה של ה BBC

https://www.youtube.com/watch?v=f1dnocPQXDQ

הצטרפתי אליה והתודעתי לראשונה לסרטן הנזיר. סרטן שנולד ללא קונכיה ולהגנתו מתגורר בקונכיה שהיא בכלל לא חלק מגופו.

אני מסתכל בסרטון ובאמת מתפעם –לא שמעתי על זה…יש שם קבוצה של סרטנים שממש מעורבים בפרויקטי פינוי בינוי (עם בלי תמא 38) אחד גדול.

הצטרפתי לנהמות ההתפעלות של מעין.

היא נהנתה מהגילוי המדעי החדש ומוחי הקודח החל להשתעשע בדברים אחרים

"רגע רגע…….יש לנו כאן שיפור דיור בקצב מטורף. כל סרטן מחליף לו ומשדרג לו את הדיור. מה עם מס שבח? מה עם מס רכישה? ובכלל –בהנחה שהם מחליפים קונכיות על אדמת ארצות הברית –האם הסרטנים זכאים לדחייה מס אם יעשו 1031?

"אבא (כך קוראת לי אשתי), תעזוב את הילדה בשקט"

הבנתי שנהמתי בקול רם.

נפלתי מהמיטה בהבזק של Epiphany וטסתי למחשב לכתוב את הפוסט השבועי –אנשים מחליפים נדלן, קונים מוכרים –האם הם יודעים שאפשר להימנע ממס פדרלי בתנאים מסוימים?

ועל כך הפוסט דהיום:

רקע

גם בישראל וגם בארצות הברית, כשאתה מוכר נכס (לפי הגדרה), אם לא הוחרג או נקבע פטור, העסקה עשויה להוליד חבות מס. ואולם, גם בישראל וגם בארהב נקבעו כללי עידוד שמטרתם לעודד החלפה או חידוש של נכסים. בבסיסם עומד העיקרון שאם אתה מוכר נכס אבל "לא נפגש עם הכסף", לא ניקח ממך מס.

ניקח ממך מס אם אתה מוכר נכס תמורת מזומן

אבל אם אתה מוכר נכס ומקבל נכס אחר ולא מזומן –נסכים –בראיית חוקי המס, להמתין עם תשלום המס. (להמתין זה המונח האמיתי, הם לא מוותרים על המס אלא ממתינים –שימשיכו להמתין).

מכירת נדלן בלי תשלום מס במכירה

אם בא לכם למכור את הדירה להשקעה בארה"ב ולא בא לכם לשלם מס (ואני יכול להבין אתכם)-אתם צריכים להכיר סעיף בקוד המס האמריקאי -מספרו 1031 (מעניין שבגימטריה זה יוצא "אשתי היקרה" )

הסעיף (והתקנות מכוחו) לא מדבר על נדלן בפרט אלא על מכירה של נכס תמורת נכס אחר ולא במזומן ובהמשך להגיון שהסברתי, אם תראו שאתם מוכרים דירה תמורת נכס אחר –לא תשלמו כעת מס.
קצת יותר נרד לפרטים:

הרעיון הוא

1. אם אתה מוכר נכס נדלן וקונה נכס נדלן אחר במסגרת זמנים קצובה –גם אם מכירת הנכס הראשון תוליד רווח, לצורכי מס יידחו הכרה של הרווח ותשלום המס.
2. יש מספר תנאים פרוצדרואיאלים שצריכים להתקיים:
   1. נדלן להשקעה, לא נדלן למגורים אישיים או כמלאי של קבלן
   2. נדלן בארהב בלבד ולא מחוץ לארהב
   3. מיום המכירה יש 45 ימים בלבד לזהות את הנכס המחליף
   4. מיום המכירה יש 180 ימים בלבד לרכוש את הנכס המחליף

אלוהים נמצא בפרטים הקטנים !

1. הנכס הנמכר –לא כל נכס!!
   1. הנכס הנמכר הוא לא הבית שאתה גר (יש פטור אחר, אל דאגה) וגם לא בית המוחזק כמלאי אצל קבלן או מיועד להפלפה (מלשון פליפ או FLIP) אלא נכס המוחזק להשקעה.
   2. אנחנו גם מדברים על נכסים בארצות הברית בלבד
   3. אבל!! הנכס המחליף צריך להיות "דומה". החוק לא דורש להחליף דירה בדירה…לשמחתנו זה יותר רחב –אפשר להחליף דירה המושכרת למגורים במשרד במחסן או באדמה (אבל כן חייבים שהנכס המחליף הוא שוב לצורכי השקעה, לא למגורים ולא למכירה כמלאי ולא להפלפה)
2. אל תיגע במזומן חביבי!
   1. אתה מוכר את הנכס אבל לא נוגע במזומן אלא משקיע אותו בנכס אחר שערכו לפחות שווה ערך לנכס הנמכר.
   2. וגם כאן יש גמישות –אתה יכול למכור נכס ב100 ולקנות נכס ב-100 או לדוגמא שני נכסים שכל אחד מהם 60. העיקר שאתה מראה שלא נפגשת עם הכסף.
   3. תראו –אתה יכול למכור נכס ב100 ולקנות נכס אחר ב-90. אבל זכור- נפגשת עם 10 במזומן ועל ה10 האלו תשלם מס.
3. תבחר את הכלה כבר!
   1. פעם היית חייב למכור ולקנות במקביל כדי להימנע ממס. הסעיף שונה וגם כאן יש גמישות.
   2. מיום המכירה יש לך 180 ימים (או פחות –עד למועד הגשת דוח המס לרבות מועד הארכת מועד) לסגור על נכס מחליף.
   3. מיום המכירה -יש לך 45 ימים לזהות ולבחור את הנכס המחליף
4. אנטי קומבינה!

דומה שהדרישה הרביעית בסעיף נולדה רובה ככולה עבור הראש הישראלי המבורך מחפש הפרצות. אני גם צריך לבחור נכס מחליף וגם לעשות את זה בלחץ של זמן, למה לי להגביל את עצמי –אני אבחר 8500 נכסים דומים, כולל בית הלגו של ליאם (בני בן השלוש) ובית הבובות של מעין (בתי בת השמונה).

הסעיף צפה את זה אז קבע שתי אלטרנטיבות:

1. או שתזהה שלושה נכסים בכל ערך (כמובן אתה רוצה בערך גבוה יותר ממה שאתה מוכר) שאתה חושב לרכוש
2. או שתזהה כמה נכסים שאתה רוצה כפטטנציאל לרכוש אותם –אבל שערכם הכולל הוא עד 200 אחוז מערכו של הנכס הנמכר. דוגמא: אתה מוכר נכס ב-100, אתה יכול לזהות שמונה מאות נכסים שתרצה לרכוש אבל ערכם הכולל לא יעלה על 200.

5. היפכה מסתברא?
   1. מה קורה אם אתה קודם רוצה לקנות את הנכס המחליף (כי אם אתה לא תקנה, משהו אחר יקנה….), אבל אתה בכל זאת רוצה למכור בהמשך את הנכס הישן בדחיית מס-אפשרי?
   2. כן אפשרי ויותר מורכב. הIRS פרסם את דרך המלך שלו כדי לאפשר את המהלך הזה –(ראו: Proc. 2000-37). בעברית של בני אדם-מה שרשום שם זה- שעוד אחד כנראה הולך להתפרנס מהצורך הזה.  הוא "מתווך הביניים".
   3. כדי להנות מהוראות הסעיף, אתה לא יכול להחזיק בעלות בעת ובעונה אחת –גם בנכס הישן וגם בחדש, אז אתה הולך להשתמש בשירותי תיווך. אתה הולך לבקש מסוג של מתווך שירכוש את הנכס החדש עבורך ויחזיק עבורך. המתווך רכש את הנכס החדש עבורך, כעת- יש לנו תמונת ראי לעסקה הסטנדרטית –בתוך 45 ימים מנקודה זו, אתה נדרש לזהות את הנכס שאתה רוצה להעיף. בתוך 180 יום אתה צריך להעיף את הנכס וגם לחזור ולהעביר את הנכס החדש מהבעלות של המתווך לבעלות שלך.

6. קללת ה DEPREICATION
   1. אתם יודעים מה זה הוצאות פחת לצורכי מס כאן בארה"ב? אני אתן לכם את הפרשנות האמיתית שאולי עוד לא שמעתם אבל היא האמת
   2. הוצאות פחת הן הוצאות המפחיתות את הרווח לצורכי מס מהכנסות השוטפות ומפחיתות את המס אבל מי שיודע, יודע שהן לא יותר מאחיזת עיניים, מעין הלוואה ללא ריבית אותה יש לשלם בעתיד חזרה לIRS.
   3. בוא תבין יחביבי, הוצאות הפחת חוסכות לך מס בשוטף, אבל כשאתה מוכר את הנכס –מבקשים ממך להחזיר את זה במסווה של מילים מכובסות (Depreciation recapture הם יקראו לזה). לענייננו, אם אתה מוכר נכס תמורת נכס אחר, יבקשו ממך לעשות את אותו הדבר –אלא אם גם את הנכס החדש אפשר להפחית. יזמים-היזהרו: אם תמכרו נכס מניב תמורת אדמה עליה תקימו בהמשך בניין. כל מה שרשמתי –לא ככ יעזור לכם בגלל אותה קללת ה Depreciation.

ומה יגידו על זה בארץ הקודש?

אם אתה תושב ישראל ואתה מוכר נדלן בארה"ב, אזי לצורכי חישוב המס הפדרלי, אם תעמוד בהוראות 1031 –לא תשלם במועד המכירה (או הקנייה –בעסקה הפוכה) מס פדרלי, אבל בישראל ירצו מס הכנסה.

אתם יודעים, כמו שבארה"ב יש את הוראות סעיף 1031, גם בישראל יש חוק עידוד דומה. זהו סעיף 96 , שייבדל לחיים ארוכים, גם שם, אם תמכור תמורת נכס ולא תיפגש עם הכסף –נמתין עם המס.

אבל אחרי שחברה ישראלית קצת התחכמה עם הוראות הסעיף וניסתה להחליף מין בשאינו מינו, תיקנו את הוראות הסעיף והוסיפו מקל וגזר

המקל:

"(2)…

(א)   על חילוף המקרקעין היו חלות הוראות סעיף זה אילו המקרקעין הנמכרים לא היו נכס שהוא מקרקעין מחוץ לישראל;"

במילים אחרות –מקרקעין בארהב לא תופס

הגזר:

הם רושמים כך:

(1)   שולמו מסי חוץ כהגדרתם בסעיף 199, במדינת החוץ שבה נמצאים המקרקעין הנרכשים בשל מכירתם, יינתן זיכוי בשל מסי החוץ ששולמו על חלק רווח ההון שנדחה, כנגד המס החל על הנישום בשנת המס שבה שולמו מסי החוץ, תחילה בשל רווח הון שהופק מחוץ לישראל, והיתרה כנגד הכנסות אחרות שהופקו או נצמחו מחוץ לישראל; לא היה ניתן לקבל זיכוי כנגד הכנסות חוץ כאמור, יינתן הזיכוי כנגד המס החל על הכנסות שהופקו או נצמחו בישראל מכל מקור שהוא; סכום שלא ניתן לקזזו, כולו או מקצתו, כנגד מסי החוץ ששולמו בשל המקרקעין הנרכשים, יוחזר לנישום בתום שנת המס שבה נמכרו במקרקעין הנרכשים

תכלס…להבין את האנטומיה של סרטן הנזיר כבר יותר פשוט

פירוש אשר:  רק כשתמכור את הנכס השני, הוא הנכס המחליף…..תוכל לקבל הפחתה מהמס הישראלי (זיכוי) בגין המסים שתשלם לאמריקאים, אם תשלם –אבל עד תקרה מסוימת.

אשר טוריאל הינו רואה חשבון ומשפטן שעוסק במיסוי, משפט וחשבונאות בזירה הישראלית האמריקאית והבינלאומית, הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד. אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות. הכתוב אינו מקים יחסי לקוח-רו"ח/עו"ד.