אני רובץ לי במיטה באחד הערבים ושומע את מעין הקטנה נוהמת קולות של התפעלות ..לאחר כמה שניות ""אמא תראי הם כולם עוברים דירה". באתי לראות על מה היא מדברת
והיא צופה ביו טיוב בסרטון הזה של ה BBC
https://www.youtube.com/watch?v=f1dnocPQXDQ
הצטרפתי אליה והתודעתי לראשונה לסרטן הנזיר. סרטן שנולד ללא קונכיה ולהגנתו מתגורר בקונכיה שהיא בכלל לא חלק מגופו.
אני מסתכל בסרטון ובאמת מתפעם –לא שמעתי על זה…יש שם קבוצה של סרטנים שממש מעורבים בפרויקטי פינוי בינוי (עם בלי תמא 38) אחד גדול.
הצטרפתי לנהמות ההתפעלות של מעין.
היא נהנתה מהגילוי המדעי החדש ומוחי הקודח החל להשתעשע בדברים אחרים
"רגע רגע…….יש לנו כאן שיפור דיור בקצב מטורף. כל סרטן מחליף לו ומשדרג לו את הדיור. מה עם מס שבח? מה עם מס רכישה? ובכלל –בהנחה שהם מחליפים קונכיות על אדמת ארצות הברית –האם הסרטנים זכאים לדחייה מס אם יעשו 1031?
"אבא (כך קוראת לי אשתי), תעזוב את הילדה בשקט"
הבנתי שנהמתי בקול רם.
נפלתי מהמיטה בהבזק של Epiphany וטסתי למחשב לכתוב את הפוסט השבועי –אנשים מחליפים נדלן, קונים מוכרים –האם הם יודעים שאפשר להימנע ממס פדרלי בתנאים מסוימים?
ועל כך הפוסט דהיום:
רקע
גם בישראל וגם בארצות הברית, כשאתה מוכר נכס (לפי הגדרה), אם לא הוחרג או נקבע פטור, העסקה עשויה להוליד חבות מס. ואולם, גם בישראל וגם בארהב נקבעו כללי עידוד שמטרתם לעודד החלפה או חידוש של נכסים. בבסיסם עומד העיקרון שאם אתה מוכר נכס אבל "לא נפגש עם הכסף", לא ניקח ממך מס.
ניקח ממך מס אם אתה מוכר נכס תמורת מזומן
אבל אם אתה מוכר נכס ומקבל נכס אחר ולא מזומן –נסכים –בראיית חוקי המס, להמתין עם תשלום המס. (להמתין זה המונח האמיתי, הם לא מוותרים על המס אלא ממתינים –שימשיכו להמתין).
מכירת נדלן בלי תשלום מס במכירה
אם בא לכם למכור את הדירה להשקעה בארה"ב ולא בא לכם לשלם מס (ואני יכול להבין אתכם)-אתם צריכים להכיר סעיף בקוד המס האמריקאי -מספרו 1031 (מעניין שבגימטריה זה יוצא "אשתי היקרה" )
הסעיף (והתקנות מכוחו) לא מדבר על נדלן בפרט אלא על מכירה של נכס תמורת נכס אחר ולא במזומן ובהמשך להגיון שהסברתי, אם תראו שאתם מוכרים דירה תמורת נכס אחר –לא תשלמו כעת מס.
קצת יותר נרד לפרטים:
הרעיון הוא
אלוהים נמצא בפרטים הקטנים !
דומה שהדרישה הרביעית בסעיף נולדה רובה ככולה עבור הראש הישראלי המבורך מחפש הפרצות. אני גם צריך לבחור נכס מחליף וגם לעשות את זה בלחץ של זמן, למה לי להגביל את עצמי –אני אבחר 8500 נכסים דומים, כולל בית הלגו של ליאם (בני בן השלוש) ובית הבובות של מעין (בתי בת השמונה).
הסעיף צפה את זה אז קבע שתי אלטרנטיבות:
ומה יגידו על זה בארץ הקודש?
אם אתה תושב ישראל ואתה מוכר נדלן בארה"ב, אזי לצורכי חישוב המס הפדרלי, אם תעמוד בהוראות 1031 –לא תשלם במועד המכירה (או הקנייה –בעסקה הפוכה) מס פדרלי, אבל בישראל ירצו מס הכנסה.
אתם יודעים, כמו שבארה"ב יש את הוראות סעיף 1031, גם בישראל יש חוק עידוד דומה. זהו סעיף 96 , שייבדל לחיים ארוכים, גם שם, אם תמכור תמורת נכס ולא תיפגש עם הכסף –נמתין עם המס.
אבל אחרי שחברה ישראלית קצת התחכמה עם הוראות הסעיף וניסתה להחליף מין בשאינו מינו, תיקנו את הוראות הסעיף והוסיפו מקל וגזר
המקל:
"(2)…
(א) על חילוף המקרקעין היו חלות הוראות סעיף זה אילו המקרקעין הנמכרים לא היו נכס שהוא מקרקעין מחוץ לישראל;"
במילים אחרות –מקרקעין בארהב לא תופס
הגזר:
הם רושמים כך:
(1) שולמו מסי חוץ כהגדרתם בסעיף 199, במדינת החוץ שבה נמצאים המקרקעין הנרכשים בשל מכירתם, יינתן זיכוי בשל מסי החוץ ששולמו על חלק רווח ההון שנדחה, כנגד המס החל על הנישום בשנת המס שבה שולמו מסי החוץ, תחילה בשל רווח הון שהופק מחוץ לישראל, והיתרה כנגד הכנסות אחרות שהופקו או נצמחו מחוץ לישראל; לא היה ניתן לקבל זיכוי כנגד הכנסות חוץ כאמור, יינתן הזיכוי כנגד המס החל על הכנסות שהופקו או נצמחו בישראל מכל מקור שהוא; סכום שלא ניתן לקזזו, כולו או מקצתו, כנגד מסי החוץ ששולמו בשל המקרקעין הנרכשים, יוחזר לנישום בתום שנת המס שבה נמכרו במקרקעין הנרכשים
תכלס…להבין את האנטומיה של סרטן הנזיר כבר יותר פשוט
פירוש אשר: רק כשתמכור את הנכס השני, הוא הנכס המחליף…..תוכל לקבל הפחתה מהמס הישראלי (זיכוי) בגין המסים שתשלם לאמריקאים, אם תשלם –אבל עד תקרה מסוימת.
אשר טוריאל הינו רואה חשבון ומשפטן שעוסק במיסוי, משפט וחשבונאות בזירה הישראלית האמריקאית והבינלאומית, הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד. אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות. הכתוב אינו מקים יחסי לקוח-רו"ח/עו"ד.