מיסוי נדלן אמריקאי בידי תושבים זרים –כיצד לשלם מס אמריקאי רק על הנטו.

הטיפ הפעם מיועד למשקיע נדלן זר (זר= בעיניים האמריקאיות –למשל ישראלי החי בישראל, יש לו יחידת דיור בארה"ב והוא קוצר הכנסות שכירות פסיביות. הוא אולי לא יודע אבל כללי ברירת המחדל יחייבו את הכנסתיו משכירות במס בשיעור 30 אחוז מהברוטו ללא ניכוי הוצאות . מה עליו לעשות כדי לשלם מס רק על הנטו ומה המחיר הכרוך

.

1. הטיפ הפעם מיועד למשקיע נדלן זר (זר= בעיניים האמריקאיות –למשל ישראלי החי בישראל, יש לו יחידת דיור בארה"ב והוא קוצר הכנסות שכירות פסיביות. הוא אולי לא יודע אבל כללי ברירת המחדל יחייבו את הכנסתיו משכירות במס בשיעור 30 אחוז מהברוטו ללא ניכוי הוצאות (כך ממש לפי סעיף 871(a)(1)
לקוד המס) https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/871
2. הוא יכול לבחור ולבקש לקזז הוצאות כנגדו הכנסותיו משכירות וכן לשלם מס לפי מדרגות, אבל זה מחייב צעד אקטיבי=> עליו לצרף לדוח המס שלו הצהרה לפיה הוא מבקש לראות את הכנסתו כהכנסה מפעילות עסקית גם אם אינה כזאת- במקרה זה –יהיה זכאי לשלם מס על הנטו ולפי מדרגות מס. כך ממש לפי סעיף 871(d))
https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/871
ולתקנות מכוחו:
https://www.law.cornell.edu/cfr/text/26/1.871-10
3. נשמע ברור מאליו נכון? אם כל מה שאני צריך זה לצרף הצהרה מילולית –אז מדוע לא לעשות זאת?
4. ה"מחיר" של אותה הצהרה הוא חיוב במס בעת מכירת הנכס שעשוי היה להימנע אלמלא צירוף ההצהרה הזו?
מה זאת אומרת? אתה יכול להסביר?
5. וודאי ,אותו משקיע ישראלי החי בישראל, אם הוא מוכר את יחידת הנדל"ן והוא אינו שוהה בארה"ב יותר מ-183 יום, רווח ההון שלו (ככל שאינו נחשב רווח הון מפעילות עסקית), אינו חייב במס פדרלי (ממש כך לפי סעיף לפי סעיף 871(a)(2)
https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/871)
6. אזי צירוף ההצהרה עליה דיברתי, בעוד שלאורך חיי הנכס תעזור לנו מאוד בהפחתה דרמטית של המס תביא לחיוב במס בעת המכירה מאחר ויראו בה כרווח הון מפעילות עסקית.

אשר טוריאל הינו רואה חשבון, משפטן ויועץ מס שעוסק במיסוי, משפט וחשבונאות בזירה הישראלית האמריקאית והבינלאומית,
הכתוב הינו להשכלה כללית בלבד. אין לקבל החלטה ללא בחינה פרטנית של העובדות. הכתוב אינו מקים יחסי לקוח-רו"ח/עו"ד.